최근 발표된 정부의 부동산 세제개편안을 보고 제 입에서 가장 먼저 나온 탄식이었습니다. 이번 개편안의 핵심을 한 문장으로 요약하자면 “초고가 다주택자 및 비거주 고가주택 보유자 타격, 20억원대 중가형 한 채로의 쏠림”이라고 정리할 수 있겠네요.
뉴스나 주변 반응을 보면 서울 강남권과 마포·용산·성동구(마용성) 일대 부동산 중개업소에 전화 문의가 폭주하고 있다고 합니다. 정부가 세금을 옥죄면 집값이 잡혀야 하는데, 왜 특정 지역으로 매수세가 더 몰리는 기현상이 벌어지는 걸까요?
오늘은 이번 부동산 세제개편안의 실체와 시장 반응, 그리고 앞으로 집값과 전월세 시장에 미칠 파장에 대해 제 주관적인 생각을 듬뿍 담아 적어보려 합니다.
1. 세제개편안의 핵심: 시세 32억 이상 ‘초고가 주택’ 겨냥
이번 개편안을 자세히 들여다보면, 종합부동산세 과세표준 6억 원 초과(실제 시세 기준 약 32억~35억 원 이상) 주택을 보유한 분들의 세금 부담이 크게 늘어나는 구조입니다. 반면 과세표준 6억 원 이하, 즉 시세 30억 원 이하의 아파트들은 기존과 동일하거나 상대적으로 세금 증가 폭이 적습니다.
여기서 시장은 아주 영악하게 반응하고 있습니다.
“아, 30억 넘어가는 강남 초고가 아파트를 어설프게 들고 있기보다는, 종부세 부담이 적으면서 입지 좋은 20억대 ‘마용성(마포·용산·성동)’이나 광진구, 경기 남부 핵심지로 갈아타자!” 라는 심리가 작동한 것이죠.
부동산114 통계를 봐도 20억원대 아파트 비중이 높은 곳은 송파(35%), 용산(34%), 광진(34%), 성동(33%), 마포(32%) 순입니다. 이른바 ‘덜 똘똘한(?), 하지만 현실적인 한 채’로 수요가 집중되는 전형적인 풍선효과가 나타나고 있는 셈입니다.
2. 현장 분위기: 강남은 ‘관망’, 마용성은 ‘매수 문의 폭주’
실제 현장 분위기는 어떨까요? 압구정이나 반포 같은 강남 초고가 단지 집주인들은 장기 보유 고령자가 많다 보니 당장 급매로 던지기보다는 “일단 내년까지 세율 추이를 지켜보자”는 관망세가 짙습니다. 어차피 집값이 오르면 세금 부담을 상쇄할 수 있다고 믿는 경향도 크고요.
하지만 마포나 성동, 강동구 일대는 상황이 완전히 다릅니다. 매수 희망자들은 “급매 나오면 바로 연락달라”며 대기표를 뽑고 있는데, 정작 집주인들은 세제 개편으로 자신들의 아파트 가치가 더 올라갈 것을 눈치채고 매물을 거둬들이거나 호가를 유지하고 있습니다.
개인적으로 이런 현상을 보면서 참 씁쓸함을 느낍니다. 정책의 원래 목표는 ‘집값 안정’이었을 텐데, 결과적으로는 정부가 나서서 “지금은 20억대 마용성 아파트를 살 때”라고 찍어준 꼴이 되어버렸으니 말입니다.
3. 가장 큰 피해자는 결국 ‘무주택 세입자’
제가 이번 개편안에서 가장 우려스럽게 보는 대목은 바로 ‘전월세 시장의 불안’입니다.
집주인의 보유세와 양도세 부담이 늘어나면, 그 세금은 과연 누구 주머니에서 나올까요? 안타깝게도 시장의 논리는 냉정합니다. 집주인들은 증가한 세금 부담을 전세보증금 인상이나 월세 전환을 통해 세입자에게 전가하기 마련입니다. 이미 서울 아파트 전셋값은 올 들어 폭등세를 보이고 있죠.
게다가 다주택자가 세 부담을 피하기 위해 집을 실거주자에게 매도하게 되면, 기존에 거주하던 세입자는 계약갱신청구권도 쓰지 못하고 쫓겨나듯 이사를 가야 하는 상황이 발생합니다. 자녀 학교 문제, 직장 문제로 서울 외곽으로 밀려나는 서민들의 한숨 소리가 벌써부터 들리는 듯합니다.
💡 맺음말 및 개인적인 한 줄 평
부동산 시장은 칼로 물 베듯 규제만으로 통제할 수 있는 영역이 아닙니다. 사람들의 ‘더 좋은 집, 더 안전한 자산’을 갖고 싶어 하는 욕망을 억누르기만 하면, 항상 또 다른 틈새(풍선효과)로 돈이 몰리기 마련입니다.
투자자 관점이라면 지금 시장의 돈이 어디로 흐르는지(20억대 한강벨트, 경기 남부 핵심지) 유심히 살펴볼 필요가 있겠지만, 실거주 목적의 무주택자라면 폭등하는 전월세 시장 속에서 자금 계획을 그 어느 때보다 철저하게 세워야 할 시점입니다.
여러분은 이번 부동산 세제개편안에 대해 어떻게 생각하시나요? 과연 이번 정책이 집값을 잡을 수 있을지, 아니면 전월세 난을 더 부추길지 댓글로 다양한 의견 나누어 주시면 감사하겠습니다!
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