안녕하세요! 부동산 시장의 흐름을 읽고 실생활에 미치는 영향까지 깊이 있게 파헤치는 레온입니다.
최근 발표된 정부의 2026년 세제개편안을 두고 시장이 다시 한번 요동치고 있습니다. 특히 다주택자 세제 개편과 함께 등록임대주택에 대한 과세특례 축소 및 폐지 방침이 공개되면서, 임대인뿐만 아니라 실거주 중인 임차인(세입자)들의 불안감도 한층 높아진 상황인데요.
오늘은 이번 세제개편안이 지닌 핵심 이슈와 과세특례 폐지의 실체, 그리고 이 정책이 왜 임대인만의 문제가 아니라 세입자의 주거 불안으로 이어질 수밖에 없는지 저의 주관적인 견해를 담아 솔직하게 이야기해 보려고 합니다.
1. 이번 2026 세제개편안, 도대체 무엇이 바뀌나?
우선 이번 세제개편안의 핵심부터 짚어볼 필요가 있습니다. 가장 큰 쟁점은 의무임대기간이 끝난 조정대상지역 내 등록임대아파트에 대한 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제(장특공) 특례의 단계적 축소·폐지입니다.
정부의 입장은 명확해 보입니다.
“혜택을 줄일 테니, 일정한 유예 기간 내에 시장에 매물로 집을 처분하라.”
즉, 임대사업자 혜택을 걷어내어 시장에 아파트 매물이 나오도록 유도하겠다는 취지입니다. 여기에 더해 다주택자에 대한 종합부동산세 기본공제 혜택을 축소하고, 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2028년까지 80%로 상향하는 보유세 강화 카드도 함께 내놓았습니다.
표면적으로는 “다주택자 과세 정상화”와 “집값 잡기”로 들릴 수 있습니다. 하지만 현장을 조금만 더 들여다보면 상황이 그리 간단치 않다는 걸 알 수 있습니다.
2. “매각 유도”? 현장에서 바로 막히는 현실적인 이유들
정부는 집을 팔라고 압박하지만, 임대인 입장에서는 ‘팔고 싶어도 팔 수 없는 환경’에 처해 있는 경우가 많습니다.
- 토지거래허가구역 및 규제지역 묶임: 실거주 의무나 거래 제약이 걸려 있어 당장 거래를 성사시키기 어렵습니다.
- 임차인의 계약갱신요구권 행사: 세입자가 안고 있는 집은 갭투자가 아니고서야 매수자를 찾기 힘듭니다. 실거주 목적인 매수자는 계약이 끝날 때까지 들어올 수 없어 거래 자체가 거절되기 일쑤입니다.
- 정비사업 추진 지역: 재개발·재건축 진행 단지는 조합원 지위 양도 제한 등의 규제로 매각길이 막혀 있습니다.
이처럼 출구는 막아놓은 상태에서 세금만 올리겠다고 하니, 임대업계는 물론 시장 전체가 소급입법 논란과 정책 신뢰도 훼손을 주장하며 반발하는 것입니다.
3. [개인적 견해] 왜 이 정책의 불똥이 ‘세입자’에게 튈까?
제가 이번 개편안을 보며 가장 안타깝고 우려스러웠던 부분은 바로 “저렴한 임대료로 거주하던 세입자들의 주거 안정”이 위협받 받는다는 점입니다.
흔히 사람들은 임대사업자 혜택을 줄이면 다주택자만 벌을 받는다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 시장의 메커니즘은 그렇게 순진하게 작동하지 않습니다.
① 저렴했던 등록임대주택의 증발
실제로 통계를 보면 서울의 등록임대주택 전·월세 시세는 일반 다주택자가 공급하는 시장 가격의 약 53~54% 수준에 불과합니다. 임대료 증액 제한(5%)과 긴 의무임대기간 덕분에 서민과 청년층에게는 일종의 ‘민간 공공임대’ 역할을 해왔던 셈이죠.
그런데 양도세 특례 폐지로 인해 임대사업자가 집을 강제로 매각하거나 사업을 포기하게 되면, 시장에서 시세보다 훨씬 저렴했던 전월세 물량이 대거 사라지게 됩니다.
② 조세 전가(Tax Incidence) 현상
다주택자의 종합부동산세 부담이 늘어나면 어떻게 될까요? 소형·저가 비아파트(빌라, 오피스텔 등)를 다수 보유한 임대인들은 늘어난 세금 부담을 감당하기 위해 결국 전세금을 올리거나 월세 전환을 추진할 수밖에 없습니다.
결국 보유세 증가분은 임대료 상승이라는 형태로 세입자에게 전가될 가능성이 매우 높습니다.
4. 정책의 연속성과 신뢰, 그리고 우리가 가져야 할 자세
과거 2017년 정부는 등록임대주택 활성화를 대대적으로 장려하며 세제 혜택을 약속했습니다. 하지만 이후 부동산 시장이 과열되자 2018년, 2020년에 걸쳐 혜택을 대폭 축소했고, 이제는 의무임대기간을 성실히 이행한 주택의 과세특례마저 축소·폐지하려 하고 있습니다.
김성호 대한주택임대인협회 고문변호사 등 법률 전문가들도 지적하듯, 이미 완성된 법률관계에 새로운 불이익을 주는 것은 진정소급입법으로 헌법상 불이익을 초래할 여지가 큽니다. 정책이 정권과 시장 상황에 따라 180도 바뀌다 보니 시장 참여자들의 예측 가능성은 완전히 무너졌습니다.
임대료가 싸서 마음 편히 살고 있던 세입자가 하루아침에 “집주인이 집을 팔아야 하니 나가달라”는 통보를 받거나, “세금이 올라 월세를 올릴 수밖에 없다”는 말을 듣게 된다면 이는 과연 누구를 위한 세제 개편일까요?
부동산 정책의 본질은 규제와 징벌이 아니라 ‘주거의 안정’에 있어야 합니다. 영세 다주택자나 성실 임대사업자까지 과도한 세금 폭탄으로 몰아넣고, 그 여파가 서민 세입자에게 돌아가는 악순환은 반드시 재검토되어야 한다고 생각합니다.
💡 요약 및 결론
- 2026 세제개편안 핵심: 등록임대아파트 양도세 특례 축소/폐지 및 종부세 강화
- 문제점: 거래 규제로 인한 매각 불가능, 정책 신뢰도 훼손 및 소급 적용 논란
- 세입자 여파: 저렴한 등록임대 물량 감소, 보유세 부담의 임대료 전가로 전월세 가격 상승 우려
앞으로 국회 논의 과정에서 이번 세제개편안이 실거주 세입자와 민간 임대 시장에 미칠 부작용이 충분히 고려되어 합리적으로 수정되길 기대해 봅니다. 여러분의 생각은 어떠신가요? 댓글로 자유롭게 의견을 남겨주세요!
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